羅良音

目前「海外房產孤兒」以租不掉、轉售不易為大宗，其中東南亞地區物件因為總價較低，對有投資需求的小資族最具吸引力，但風險也最高。專做此類孤兒物管商機的麒聿新城總經理黃成武表示，民眾投資只看投報率，加上東協國家法沒嚴格規定，轉紅單問題嚴重，導致糾紛頻傳。

黃成武以手中柬埔寨案件為例，某位中產階級A先生，2015年初聽信海外代銷公司經紀人所說，買柬埔寨房子門檻低，未來發展性高，投報率又有10％，便以約台幣450萬元買1間預售屋。



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但買了之後，預售轉單賣不出去，該經紀人又離職，總公司也不願負責，當初買海外不動產是為了投資，但現水塔過濾器在卻因變現不易，反而讓A先生出現財務壓力。

此外，B先生當初聽了某財經名嘴推薦，2013年底，以總價約台幣1,700萬元，買下馬來西亞吉隆全戶濾水器坡約29坪的房子，現在已交屋，但同一社區投資客大筆拋出租賃，讓B先生目前也租不出去，相當無奈。黃成武表示，某些區域1房產品月租金的確可達1,000美元，但不同區域可能無法租到如此高的行情，所以一定要事前做好區域調查。

東森房屋國際不動產中心總經理廖麟鑫則提醒，供需決定房市價格走勢，也是海外投資最重要參考指標，另外空屋率及新建案數量，則是重要參考數據。且坊間業者所說的高租金投報率動輒5％~6％，大都指的是稅前的名目投報率，若扣除相關持有稅、管理費，甚至是外國人的特別稅，剩下的稅後實質投報率恐要大打折扣。

此外，廖麟鑫指出，東協國家房貸利率相對較高，馬來西亞約4.5％、柬埔寨8％~10％、泰國、菲律賓約5％~6％，當租金投報率低於當地銀行貸款利率，此時就要謹慎考慮。

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示，東協國家並無實價登錄，業者只能提供類似國內房仲的民間交易行情，國人不易得知真正成交行情，除非向當地人探聽，否則只能選擇有品牌、高知名度的開發商，才不會胡亂定價。

(中國時報)



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